「相続準備で不動産鑑定評価がおすすめできる５つのケース」
oton-admin相続を円満にする不動産鑑定士・相続コンサルタント、不動産オトンコンサルティング福岡の片江です。
相続準備をしようと思い立ったものの、「不動産についてはどうしたらいいの？」とつまずかれる方も多いのではないでしょうか。
資産には現金、有価証券、金銀など様々ありますが、特に不動産については現在の時価が明確ではなく、ブラックボックスとなっています。
相続の準備を進める際に、特に不動産が遺産に含まれる場合には「不動産鑑定評価」を行うことで、後々のトラブルを防ぎ、公平で安心できる分割につながります。
不動産鑑定評価は、不動産鑑定士が法令に基づき「不動産の経済価値」を客観的かつ公正に算定する行為です。
一般には、国や県等の公共団体・銀行等の金融機関・裁判所等が利用し、関係当事者及び第三者にとって公正で信頼できる不動産価格の証明とすることが多いです。
今回は、相続準備をされるみなさまに不動産鑑定評価の活用をおすすめできる５つのケースをご紹介します。
🔑 相続準備で不動産鑑定評価がおすすめできる５つのケース
- 不動産の時価が不明確な場合
固定資産税評価額等の不動産価値を知るための指標はいくつか存しておりますが、市場の実態に合わないケースがあります。
特に都心部等の地価が上昇しているエリア、郊外部の地価が下落しているエリアでは指標となる固定資産税評価額等と一般市場における売買相場が大きく異なることもあります。
- 複数の不動産があり、相続人間でどのように遺産分割をするか決める際に公平性を担保したい場合
誰がどの不動産を取得するかを決める際の基準となります。
不動産それぞれの価格は異なっていても、公平性を保つために現金資産や保険金等の分割方法でバランスをとることが可能です。
- 代償金を算定する場合 （代償分割）
一人が不動産を取得し、他の相続人に金銭で補うことを前提とする場合の根拠となります。
相続財産として自宅のみが存しており、一人に不動産を相続させるしかない場合、その一人が金銭を他の相続人に提供することで公平性を保つということがあります。
この場合、元々の不動産価値を把握していないと、無用なトラブルにつながることがあります。
- 収益不動産（賃貸マンション・商業ビルなど）が含まれる場合
収益不動産は家賃等の収益と維持管理費等の費用の状況、将来予測がその価格に大きく影響します。
不動産鑑定評価における収益還元法により、適正な収益価格に基づく鑑定評価額を導くことが可能です。
- 法定相続人以外に遺産を遺したい場合
遺言書を書く際に、内縁の妻等、法律で決められた相続人（法定相続人）にあたらない方に遺産を遺したいという意向がある場合があります。
法定相続人には遺留分（最低限確保されている遺産の取得割合）が認められるため、不動産鑑定評価により不動産価値を把握することで、遺留分にも配慮した遺産分割方法を検討することが可能です。
まとめ
不動産鑑定評価は「公平性の担保」「相続争いの予防」に役立ちます。上記の例は様々な事例の一部であり、これら以外にも注意すべきケースは多く存在します。相続を控えている方はもちろん、顧客の皆様にアドバイスをされる士業・保険業の皆さまにとっても、知っておいていただければ幸いです。
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